賃料減額確認請求事件
千葉地裁民亊第２部、平成２０年５月２６日判決
平成１７年（ワ）第１９６７号
（最高裁ＨＰ裁判例検索より）
１ ポイントは何か？
- 公社が民間から建物を借上げて公営住宅とする制度。
- 借上料の減額請求の根拠
２ 何があったか？
Ｘは、Ｃ県の出資を受けた地方住宅供給公社法（昭和４０年法律第１２４号）の特別法人であるが、平成３年度は３００戸、平成７年度までに１６００戸の公営住宅を、民間投資による方式（地方公共団体供給方式によるＡ型に対し、それ以外の方式をＢ型と言い、その一種である。）で供給する計画であった。
Ｙは、甲の税金対策のために、駐車場経営や２階建てアパート経営等を考えて、平成元年に設立された有限会社である。
Ｘは、Ｙに、平成２年頃、８階建て、全体戸数８２戸のマンション建設の話を持ちかけた。
ＹはＸと協議したが、建設費用が、Ｙの予定を超え、その見積額で１３億円以上となり、設計料だけでも約３０００万円だったことや、Ｘの要望により計画が半年以上遅れたことから、不安を感じ、計画の中止を申し出た。しかし、Ｘの強い説得により計画の続行に同意した。
平成３年にバブル経済の崩壊が始まっていたが、Ｘは、むしろそれによって賃料補助型で家賃が低額の公共住宅の需要は高まるものと推測して、空室率０％、借上料は２年に１回の更新毎に５％増額の見通しを示した。
ＸとＹは、本件建物について平成４年に本件借上契約を締結した。
しかし、Ｘは，見込みに反し、平成８年度から赤字が発生しはじめ、平成１２年に、本件建物の空室率が８７．８％に達した。
そこで、Ｘは、Ｙに借上料の減額を求め、Ｙもこれに応じ、平成１３年に、ＸとＹは借上料を減額するための変更契約を締結した。
しかし、Ｘの赤字幅は、その後も拡大を続け、本件建物についての赤字も含む特定優良賃貸住宅部門の平成１５年の決算時の累積赤字額は約３５億円となった。
Ｘは、平成１６年、Ｙに対し、簡易裁判所に本件借上契約の解消、または、借上料をさらに減額するよう求める調停を申立てたが、不成立となった。
そこで、Ｘは、平成１７年、Ｙに対し、本件訴訟を申立て、借上料をさらに減額するよう求めた。
Ｘは、本件借上契約はサブリースであり、したがって借地借家法（平成３年法律第９０号）の適用があり、同法３２条１項の借賃増減額請求権の適用があり、仮にその適用がないとしても、本件借上契約の借上料変更の特約により、あるいは、事情変更の原則により、借上料減額を請求できると主張した。
Ｙは、Ｂ型制度に基づく借上契約であるから借地借家法の適用はなく、借上料変更の特約は存在せず、空室保証特約により、空室から生ずる損失をＹに転嫁することはできず、事情変更の原則もＹの予見可能性がないとは言えないので適用がない旨反論した。
３ 裁判所は、何を認めたか？
- Ｘ全部敗訴。
- Ｘの主張する根拠は認められないとした。
本件借上契約は、サブリース契約であり、借地借家法の適用はあるが、本件借上契約には空室保証があり、空室が発生しても、その損失を、Ｙに、折半で負担させることはできないとした。
Ｘが提出した鑑定書も、斥けられた。
借上料の増額を求めることができるという特約の存在は認められないとした。
事情変更の原則の適用については、本件借上契約、および、変更契約の各時期、並びに、Ｘの調査能力等から、Ｘに予見可能性がないとは言えないとした。
県のＢ型制度の制度設計の問題点も指摘された。
４ コメント
Ｘは、県の特別法人であり、Ｙは、マンション経営に経験のない、設立されたばかりの有限会社であるから、Ｘは圧倒的な強者であり、Ｙは弱者であるというほかない。
それにもかかわらず、Ｘが、調停や訴訟という手段に訴えたのは、その基盤となる県のＢ型制度の制度設計にも問題があったからであろう。Ｘとしては、県に頼ることもできず、独自に、出口を探そうとしたのである。
Ｙは、最初の計画段階で、計画の中止を貫くこともできた。Ｙは、建築費の見積額が１３億円以上となり、設計料だけでも約３０００万円だったことから、不安を感じていたので、専門家に依頼して、独自の調査を尽くすべきであっただろう。
Ｙは、本件には勝訴したものの、Ｘからこのような訴訟が提起されていなくても、すでにＸから変更契約の申入れを受けて同意した段階で、Ｘだけでなく、Ｙにとっても危機的な状況があり、本件訴訟はその延長線上にあったのだから、Ｘ自身、何か別の方法を考えなければ、事態を打開することはできなかっただろう。
事情変更の原則は、我が国以外の文明国では、おおむね立法化されていると言われている。しかし、我が国では、平成２９年の民法債権関係改正の検討段階では取り上げられたものの、結局、立法化には至らなかった。このことは大変残念である。日本の法令は、世界的水準からみて、決して進んでいるとは言えないのである。
昨今、新型コロナウイルスやロシアのウクライナ侵攻などに起因する、１００年に一度とまで言われる経済的危機が、重ねて現れている状況を考えると、予想できない突発的な危機による損失を社会全体で公平に分担し合い、お互いに支え合うという意味において、事情変更の原則の立法化は必須であったと考える。
事情変更の原則が、裁判で闘われた事例は、本件以外にもあり、本件でもそうであるが、予見可能性が重要な要件である。
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