第１審 東京簡裁令和２年１月２１日判決
第２審 東京地裁令和３年１月２１日判決（変更、確定）
判例時報２５１９号５２頁
１ ポイントは何か？
貸主は、原状回復費用、更新事務手数料を請求できるか。
借主は、敷金返還請求権があるか。
２ 何があったか？
建物の賃貸借契約（ペット可）の貸主Ｘが期限到来前に合意更新手続をとろうとして更新契約書を借主Ｙに送ったが、Ｙがこれに応じず、法定更新となった。
その後、Ｙが解約し、退去した。
ＸからＹに敷金の返還はしていない。
ＸからＹに対し、原状回復費用約７万８３９０円及び民法所定の年５％の遅延損害金、並びに、特約に基づく敷金の半額相当の更新事務手数料３万９５００円及び遅延損害金年１４．６％を請求し、裁判を提起した。
Yは、原状回復費用の請求については通常損耗、自然損耗の範囲内であるとし、更新事務手数料については、消費者契約法１０条違反であるとして争った。
３ 裁判所は何を認めたか？
第１審判決は、Yの請求のうち、通常損耗、自然損耗か人為的損耗か断定できない損耗の修理費の３５％、２万６２４８円及び年５％の遅延損害金のみ認めた。その余は棄却。更新事務手数料については、法定更新の場合にも事務手数料を請求することは、消費者契約法１０条違反であるとして、すなわち、信義則に反し、消費者の利益を一方的に害するものとして無効と認定した。
第２審判決は、第１審が認めた原状回復費用２万６２４８円及び年５％の遅延損害金のほか、更新事務手数料更新事務手数料３万９５００円及び遅延損害金年１４．６％についても、Ｘの請求通り一定の事務を行ったことを認め、認定した。
Ｙは、２審で敷金返還請求権との相殺を主張したようであるが、裁判所は、Ｙがペットを飼っていたので、ペット特約とセットの敷金当然償却条項により、償却済であるとした。
４ コメント
人為的な消耗についての原状回復義務の計算方法がよくわかる裁判例である。借主の故意・過失による人為的損耗であれば不法行為損害賠償請求権が成立し、人為的か自然的か明らかでないものは特約に基づき原状回復義務が認められる場合とそうでない場合がある。
法定更新の場合も更新料を支払う特約は、賃料の１か月分程度であれば認められるであろう。
更新事務手数料の特約は、信義則違反の程度により、消費者契約法１０条が適用され、無効となる場合もあるだろう。このような特約による請求は権利濫用にあたるという考え方もあるだろう。
敷金の返還も、ペット条項とセットでの当然償却特約により、返還を求められない場合もある例があるということがわかった。
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