１ ポイントは何か？
建物所有者が建物に抵当権を設定して金融機関から金を借りたが、返せなくなった。抵当権者である金融機関は、抵当建物を差押さえて競売に付することもできるが、物上代位権を行使して、建物所有者の建物賃借人に対する賃料債権を差し押さえることもできる。しかし、建物所有者が賃借人からも金を借りていて、その間で賃料と貸金の相殺の合意をした場合、物上代位権による差押えは相殺合意により消滅した賃料には及ばないかが争われ、大阪高裁は及ばない、最高裁は及ぶとした事件である。
２ 何があったか？
建物所有者Aが、平成２９年1月、Ｂに建物を賃貸した。①
Ｂが、同年9月、Ａに９９０万円を貸し付けた。②
Ａが、同年１０月２６日、Ｃに対し、極度額４億７４００万円の根抵当権を設定し、登記した。③
Bが、同年１１月、Dに対し、合計４０００万円の債権を取得した。④
Aがその連帯保証人になった。⑤
Ａが、平成３０年４月３０日、Ｂに１０万円を返済し、Ｂが、同日、Ａに対し、残債権４９８０万円（貸金残金と連帯保証債務の合計金）の弁済期限を平成３１年１月２５日まで猶予した。⑥
Bが、平成３１年１月２５日、BのＡに対する将来の賃料債務を、ＡのＢに対する残債権に満つる額まで、直ちに支払うことを約束した。⑦
AとBが、同日、AのBに対する賃料債権４９８０万円とBのＡに対する残債権４９８０万円とを対等額で相殺することを合意した。⑧
Cが、令和1年8月5日、抵当権に基づく物上代位権により、ＡのＢに対する賃料を４０００万円分差し押さえた。⑨
Ｂは、Cに対し、相殺合意分の賃料の支払を拒否し１２１０万円のみ支払った。⑩
３ 裁判所は何を認めたか？
原々審地方裁判訴及び原審大阪高等裁判所は、物上代位権に基づく差押え前の相殺合意は有効と判断しＢ勝訴としたが、最高裁判所は、抵当権設定登記がある以上、その後の相殺合意によって抵当権者の物上代位権に対抗することはできないとして原判決破棄、原原審判決を取り消し、２７９０万円の支払を命じた。
最高裁判所の本判決は、最高裁平成１１年（受）第１３４５号同１３年３月１３日第三小法廷判決・民集５５巻２号３６３頁を引用する。
４ コメント
抵当権に基づく物上代位請求権と相殺はどちらが優先するか、抵当権の登記と物上代位権による差押え、他の貸金契約の締結と賃料相殺の前後関係により、いろいろなバリエーションがありうるのではないか。常に抵当権設定登記の公示作用が優先するかは、よく調べてみる必要がある。本件は、賃料相殺後も賃貸借契約が継続している特異なケースである。B がAに対する賃料の支払期限の利益を放棄しているが、これはCも援用できるのだろうか。そうであれば、CはBにその一括支払いを求めることができる。Bは、Cに賃料相殺の効果を対抗できないだけで、Ａとの関係では相殺合意は有効であるということになれば、改めてＡにもⅮにも債権を行使することはできなくなる。
判例
令和3(受)1620 取立金請求事件
令和5年11月27日 最高裁判所第二小法廷 判決 破棄自判
原審 大阪高等裁判所
不動産問題でお困りの方
不動産問題に直面している方、相続をきっかけに生じた不動産の問題、また、共有名義となっている不動産に関する複雑なトラブル。これらの課題は、専門的な知識と経験が求められることが多いです。相続における不動産の取り扱いや、共有名義の不動産問題の解決策など、川崎市の恵崎法律事務所にご相談ください。